آیا زمان فعلی برای خرید مسکن مناسب است؟

امروز ریال به قول اقتصاددان‌ها تبدیل به سیب زمینی داغ شده و کمتر کسی می‌خواهد آن را نگه دارد و عملاً یکی از کارکردهای سه گانه پول که ذخیره ارزش است، در زمان حاضر و احتمالاً طی چند ماه آتی در مورد ریال از بین رفته است. در این بین تبدیل ریال به سایر انواع دارایی مورد توجه آحاد جامعه قرار گرفته است، کاهش نرخ سود به زیر نرخ تورم عامل حرکت نقدینگی به سمت سایر دارایی‌های بازارها و کلاً خروج از شبکه بانکی و کاهش حجم سپرده‌های سرمایه‌گذاری و مدت‌دار بانک‌هاست. ارزهای خارجی پرقدرت،طلا و بورس و در نهایت املاک و مستغلات از جمله داراییها هستند، اما در این میان هیچیک به اندازه املاک و مستغلات توان جذب نقدینگی را ندارد، از طرف دیگر این حوزه به ویژه در بخش املاک مسکونی با امنیت خانوار سروکار داشته و از اینرو هم از بعد سرمایه‌گذاری و حفظ ارزش ریال و هم از بعد افزایش امنیت اجتماعی بررسی موضوع خرید مسکن حائز اهمیت است.
آیا امروز و شش ماه آتی فصل خرید مسکن است؟ آیا سرمایه‌گذاران باید به این حوزه ورود کنند؟ آیا افراد فاقد منزل مسکونی که در حال پس‌انداز و افزایش قدرت خرید خود برای ورود به این بازار هستند باید با هر ترفندی زمان خرید خود را جلو بیندازند؟
در هر بازاری که یکی از عوامل ذیل به نوعی نقض شوند، بهتر است گزینه خرید مسکن مورد توجه قرار نگیرد.
۱- با مراجعه به داده‌های تاریخی و بررسی نوسانات قیمت و حجم معاملات بخش مسکن به این نتیجه میرسیم که پس از رسیدن به یک پیک حجمی- قیمتی و ورود به دوره نزول معاملات، مدت قابل توجهی طول می‌کشد تا یک دوره رونق دیگر آغاز شود؛ در واقع فارغ از میزان رشد قیمت مسکن، در طول دهه‌های گذشته همواره پس از یک دوره رشد قیمت و رشد معاملات، چند سالی طول میکشد تا بازار وارد دوره بعدی رشد شود و حالا که بازار مجدد وارد دوره رکود شده نمیتوان انتظار داشت ظرف چند ماه مجدد از این رکود خارج شود.
حتی کاهش شدید ارزش پول و تورم بالا نیز اگر رخ دهد به نظر نمیرسد تاثیری بر بازار داشته باشد، به خاطر تورم ممکن است در معدود معاملات رخداده در بازار شاهد رشد قیمت باشیم، اما رکود و نقدشوندگی پایین در نهایت اثر خود را خواهد گذاشت و قیمت مسکن رشدی کمتر از میزان تورم خواهد داشت و این به منزله به صرفه نبودن خرید مسکن طی ماههای آینده است. درست است که ارزش پول ملی به شدت کاهش یافته است، اما جامعه با یک شوک قیمتی مواجه شده و این شوک قیمتی توان پس‌اندازی افراد را کاهش داده و میدهد و این در میان مدت باعث کاهش تقاضا برای خرید مسکن می‌شود.
۲- آنچه امروز مشهود است، تفاوت معنادار نرخ رشد مسکن در نقاط مختلف جغرافیایی و به ویژه تفاوت بین شهرهای بزرگ و کوچک است. با مروری در دوره‌های رونق و رشد جهشی مسکن میتوان متوجه شد که در نقاط جغرافیایی که رشد قیمت مسکن کمتر از ۵۰ درصد است میتوان به گزینه خرید فکر کرد، اما در مناطقی که رشد قیمت بیش از صددرصد بوده است، باید با تعمق و احتیاط بیشتری عمل کرد، به ویژه اگر بحث سرمایه‌گذاری مطرح بوده و واحد مسکونی به عنوان منزل مورد استفاده قرار نیست استفاده شود.
۳- زمین مسکونی دارای یک حباب قیمتی بسیار عظیم است و پیش‌بینی میشود طی چند سال آتی تخلیه شود، از همین رو یکی از تحلیل‌ها در مورد حوزه مسکن این است که با توجه به افزایش قیمت نهاده‌های اصلی تولید (غیر از زمین) به واسطه کاهش ارزش ریال در برابر سایر ارزها، و عدم افزایش واقعی قدرت خرید جامعه، تنها راه رفع این تناقض یعنی کنار هم قرار دادن این افزایش قیمت و آن کاهش قدرت خرید، سریعتر شدن سرعت تخلیه حباب زمین است. افت حباب زمین ممکن است باعث کاهش کلی قیمت واقعی مسکن یا درجا زدن آن شود. بحث حباب قیمت زمین و تخلیه آن به قدری جدی است که بسیاری از تحلیلگران این حوزه توصیه می‌کنند، هنگام خرید منزل یا سرمایه‌گذاری در واحدهای مسکونی، آپارتمان‌های بلندمرتبه که سهم از زمین واحدهای آن بسیار پایین است، جهت خرید مدنظر قرار گیرد.
۴- پیش‌بینی می‌شود حتی در صورت همراهی اروپا با ایران در بحث دور زدن تحریم‌های آمریکا، رشد اقتصادی ما منفی نیم درصد باشد، بخش مسکن به قدری سنگین است که رشد واقعی آن، بدون رشد در کلیت اقتصاد امکانپذیر نیست، به خصوص آنکه مسکن و ساختمان کالاهایی تجاری نیستند که بتوان در شرایط رکود و نزول اقتصادی مازاد عرضه را صادر کرد، در حالی که در سایر بخشها به ویژه بازار سهام، ارز، طلا، فلزات اساسی و… هم به واسطه حجم و اندازه آنها نسبت به کلیت اقتصاد و نقدینگی موجود و هم به واسطه صادرات پذیربودن کالاهای مورد اشاره، لزوماً در دوره‌های منفی بودن رشد اقتصادی شاهد بازدهی منفی آنها نخواهیم بود.